11月18日，《佛山市南海区农村集体经营性建设用地抵押融资管理试行办法》（下称《办法》）正式发布。这意味着，南海作为全国人大常委会授权进行集体土地改革的33个试点县区之一，有超20万亩的农村集体经营性建设用地可实现*押融资，有望盘活数百亿的“沉睡”资产，更是对南海区集体土地开发模式进行再次的更新。

  而在此前南海区政府摸索出的农村集体用地出租开发模式更是赢得了大众的“点赞”，其中作为探索集体土地开发新模式先行者的广佛智城更是一度成为南海城市更新的一个典范，把部分集体土地的价值实现了最大化。而今次《办法》的发布，更是将南海区集体土地价值全面地“激活”。

  改革更新唤醒“沉睡”的土地资产

  《办法》规定，农村集体经营性建设用地使用权可作为债权担保向银行机构申请贷款，同时建设用地及地上物业租金收益权也可作为债权担保向银行申请贷款。如此一来，就破解了农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”最大的障碍。

  “简单地说，就是从资源变成一种资本。原来集体土地只能使用，现在不仅能开工厂，还能到银行借到钱，体现了土地的价值。”南海区金融办副主任全洪说。南海区国土城建和水务局(国土)副局长潘汝海介绍，南海有超过20万亩农村集体经营性建设用地存量，但是目前参与*押融资的1%都不到，南海还有着庞大的“沉睡”资产，将来会有大量的土地通过集体土地的形式入市。广东财经大学教授王先庆认为南海农村集体土地入市，给广佛大区域现代服务业发展带来了新机遇，珠三角的商业用地越来越稀缺，已经严重阻碍到了一些商业基础设备和商业网点的布局，不利于现代服务业的资源整合和产业链、价值链再造，对于广州等超大城市而言，更是如此。佛山南海的这一举措，可以说打开了一扇新窗户，让人眼前一亮，集体土地的入市，给了广佛现代服务业的发展大大地拓展了空间，值得期待。

  根据《办法》，在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）、转让方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。这意味着，南海探索通过租金收益权质押进行贷款。“南海有90%以上农村集体经营性建设用地通过租赁方式入市，这些没有土地使用权证无法进行抵押。”全洪表示，现在允许将农村集体经营性建设用地地上物业租金收益权进行质押，将盘活大量资产。

  事实上，南海为此已经准备了很久。“以前主要是缺乏法律支撑，但是现在全国人大已经授权，省、市、区都下发了相关的条文，扫除了法律障碍。”全洪说，现在南海相当于有了“尚方宝剑”，银行可以放心大胆地往前推。当然，除了“尚方宝剑”，推进集体土地改革，还需要一盏明灯，对于即将入市的投资者来说，探索集体土地开发新模式先行者的广佛智城便是他们的明灯。

  集体土地改革激发土地活力

  在集体土地上建造大型创新综合体的广佛智城是南海开始探索集体土地新型经营模式的第一站。作为广东省“三旧改造”的重点项目，广佛智城在这片集体土地上通过“三旧”改造，促进了集约节约用地，把昔日的“全球垃圾集散地”的旧城变成了是集产业、商业、互联网+、孵化于一体的创新综合体。

  在这几年的建设中，广佛智城通过创新的土地流转方式渐渐形成了生产性服务业聚集区、零售商业区、国际金融采购中心三大区域，并充分利用了其园区内的土地资源，建立了含有游泳池、跑道、羽毛球场等设施的运动社区，将这片土地的运用变成了更加多样化了。

  随着永旺梦乐城的开业，这片集体用地将会焕发最大的活力，给政府、村民、商家带来巨大的回报。因此，其创新、高效的集体土地开发模式也得到了南海区郑灿儒区长的高度肯定，郑灿儒区长认为广佛智城作为民营企业在土地利用模式创新以及民营建设新城市两个方面都做出表率作用。北京大学国家发展研究院经济学教授、博士生导师张晓波表示，中国的主要改革创新都来自于基层，农村土地是中国最大的沉睡资产。广佛智城在如何将沉睡的农村集体建设用地盘活变成资本方面做出了许多积极的探索，为全国土地制度的改革提供了宝贵的经验，创造了南海模式。