东莞市农业局官方网站日前公布了我市新修订的《东莞市农村（社区）集体资产交易若干问题的工作指引》（以下简称《指引》），《指引》由原来的20条增至25条。读者可登录东莞市农村（社区）集体资产管理网。

    修订背景：解决交易中出现的问题

    据市农资办有关负责人介绍，我市从2012年到目前，农村（社区）集体资产交易累计成交量超过33000宗，成交额超过400亿元，为集体带来直接经济效益29亿元。我市结合近年来交易中出现的问题，不断总结梳理经验。今年通过函征、研讨会等形式征求了基层意见，对2014年出台的《指引》进行了修订。

    “《指引》进一步明晰细化了我市农村（社区）集体资产交易的范围、规则以及程序要求，提出了当前交易平台面临新情况新问题的解决思路和办法，增加了交易规则的可操作性，堵塞了交易规则漏洞，完善了我市集体资产交易平台的运行机制。”该负责人说。

    修订重点：从五方面修订

    《指引》由原来的20条增至25条，从五方面进行修订。市农资办介绍了修订的思路：

    增强交易规则的可操作性。《指引》提出了磋商交易的一般性适用条件和程序；丰富了小额资产可不进行公开交易项目范围；放宽了提前续约的期限以及条件要求，提出了股东大会或股东代表会议授权续约的可选择途径；进一步明晰了交易条件的设置原则；明确了不得修改的合同条款类型；增加了交易现场签订合同以及最终承租人续约的指引。

    堵塞交易规则漏洞。《指引》对交易合同和续约合同免租期的设置作出指引；明确交易标的瑕疵披露问题；增加优先权行使的范围、程序指引和注意事项；完善了公开竞价交易程序要求；进一步明确属重大事项范围资产交易事项的报送审查形式。

    打击交易违规和失信行为。《指引》提高了弃标人重新报名同一标的的保证金缴纳标准；增加了信用风险警示名单条件；明确不受理纳入信用警示名单的法人或自然人的续约交易申请和磋商交易申请。

    增加特定性质资产交易的指引。《指引》明确了不同用途以及存量或新增集体建设用地流转须采用的交易途径；明确了集体出租、出让、转让有关物业拟作为学校（幼儿园）场所的，须先征求镇（街道）教育主管部门的意见。

    明确交易合同纠纷问题的解决途径。《指引》明确集体资产交易后已签订合同的，在交易合同履行过程中若发生纠纷，由合同订立方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同订立方依法向人民法院提起诉讼，从而减少管理部门和交易部门投诉压力。

    政策解读

    新旧《指引》的主要对比

    一、关于交易方式认定问题。

    原《指引》内容表述：“各类型交易的招标和成交信息须在市、镇（街道）集体资产交易网站上发布”，《指引》改为：“采取公开竞价方式组织的交易招标和成交信息及采取磋商、小额、续约等其他方式组织的交易成交信息，须在市、镇（街道）集体资产交易网站上发布”。新《指引》的表述更加准确。

    二、关于续约交易问题。

    《指引》修改了续约交易提前期限的规定，提出了股东代表大会续约表决权授权理事会的可选择途径；明确了续约交易须提交的资料；明确“原承租方被列入交易平台信用风险警示名单的，不受理其续约申请”，进一步打击失信人，增强了续约可操作性。

    三、关于磋商交易问题。

    《指引》 提出了磋商交易的一般性适用条件和程序，更便于基层操作，无特殊需要无须专门制定磋商交易细则。

    四、关于小额资产交易问题。

    《指引》增加“原值5万元以下的固定资产所有权转让、原合同月租1000元以下的临时摊档或出租房，可不采取公开竞价方式进行交易”内容，丰富了可不进行公开竞价交易项目范围。

    五、关于交易标的瑕疵披露问题。

    《指引》增加了“集体资产公开交易时，集体经济组织须对集体资产的质量瑕疵和权属合法性瑕疵等问题，在招标公告或交易方案中作公开披露”内容，进一步堵塞交易规则漏洞，减少交易纠纷和投诉。

    六、关于建立交易平台信用风险警示名单问题。

    《指引》增加信用风险警示条件，将“因承租人不按合同到期条款逾期不撤出原租用的集体资产造成纠纷的”、“已被纳入各级政府或部门其他公开性信用警示名单的”两项内容，列入信用警示名单的条件。

    《指引》进一步提高了失信成本。原《指引》规定： “将同一竞投人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起2年内纳入交易平台信用风险警示名单；法人或自然人报名交易累计6次以上（含6次）不出价的，从累计6次不出价之日起2年内纳入信用风险警示名单”。新《指引》修改为：3年内纳入信用风险警示名单；增加续租和磋商交易限制条件，明确“法人或自然人已被纳入交易平台信用警示名单的，不受理其续约交易申请和磋商交易申请”。